8年价格翻番专家各项成本推动房价上涨

2018年07月22日 来源:

8年价格翻番 专家:各项成本推动房价上涨

2006~2013年楼价上涨107.5%

2014年,东莞楼市量价背离,房价企稳9字头,但成交量却持续下降。上周,东莞出台文件提振楼市信心。但是未来房价走势如何,还未可知。不妨先跟随来回顾一下2006~2013年8年间东莞房价走势,寻找房价上涨背后的关键因素。2006年,东莞房价还维持在4字头,2007房价开始进入迅速上涨通道,从2006到2013年,房价翻了一番。

对比8年来东莞楼市数据发现,2007年和2013年新建住宅成交量最大,地价也最高,房价同比上涨也最为明显,从市场上看,房价上涨的背后,是深圳购房者和刚性需求释放的影子。

专家则指出房价上涨后面的四大主因:地价上涨、建安成本提高、融资成本增加及税费征收严格。

文/表 蒋幸端 图/卢政

房价

三级跳

2006年至2014年上半年

房价4字头变9字头

第一跳:单价一年涨了1000多元

2007年东莞房价出现首轮上涨,当年东莞新建住宅均价为5522元/平方米,比2006年的4222元/平方米上涨了1000多元/平方米。

第二跳:从6字头跳至8字头

2009年至2011年,市场成交触底反弹,推动房价快速上涨,房价从6424元/平方米上升至8177元/平方米。

第三跳:房价迈入9字头

2013年12月,东莞房价从8字头正式迈入9字头,至今年7月份,东莞房价已经连续8个月企稳在9字头,2014年上半年,东莞住宅均价为9130元/平方米。

从2006年至2013年,8年间东莞房价上涨107.5%,若截至今年上半年更是上涨了116.2%。

探因房价上涨:

与地价、成交量基本成正比

地价抬升

8年地价

上涨122.19%

楼市与土地市场相辅相成,相互作用。楼市火热,土地市场就火热,地王也最多,反过来,地王多,地价高,房价也会出现明显上涨。

从土地市场来看,楼市成交最火热的2007年和2013年,地价也最高。2007年东莞商住地楼面地价为2676元/平方米,比2006年高了1482元/平方米,是东莞目前年度最高的楼面地价,并且当年共拍出5宗地王,其中塘厦地王楼面地价高达15243元/平方米。

2013年商住地楼面地价位居第二,为2653元/平方米,当年也拍出3宗地王,最高一宗商住地楼面地价高达6090元/平方米

8年价格翻番专家各项成本推动房价上涨

。去年镇区楼面地价全线走高,纷纷踏上历年高点,地价涨势明显。此外,2012年和2014年上半年,商住地楼面地价均超过2000元/平方米以上。以2013年上半年楼面地价与2006年楼面地价比较,历经8年时间,楼面地价上涨了122.19%,也翻了一番。

市场推手

成交量大增

房价出现跨越

值得注意的是,2007年和2013年地王最多,地价最高,楼市成交量也处于前两名,分别是622.1万平方米和753.52万平方米,同时,2007年和2013年房价都出现了历史性的跨越。

深圳客进入东莞助推房价

从房价上涨情况来看,东莞房价的上涨背后都缺不了深圳客的影子。2006~2007年,东莞房价出现首轮连续暴涨,彼时全国楼市火热,大量深圳客非理性地进入处于价格洼地的东莞。在深圳客的刺激下,东莞房价也迅速飙升,从4字头进入5字头,上涨幅度首次达到了30%。而进入2008年楼市冷冬,这些非理性的投资行为大多遭到失败,纷纷撤离东莞。

东莞房价第二次因为深圳客进入东莞而出现的快速上涨是2010~2011年, 2010年,全国楼市调控政策实施,不实行限购政策的东莞成为深圳客置业的乐土。与2007年不同的是,此次深圳客进入东莞市场以理性的自住需求为主,盲目投资减少,之后,临深片区崛起,直到现在仍然是支撑东莞楼市成交的重要区域,而在临深片区高房价成交的支撑下,2010~2011年,东莞房价也正式由7字头迈入8字头,房价上涨幅度约7.5%。

刚需释放推动房价连续上涨

从历年楼市发展情况来看,楼市成交每次从低谷反弹,刚性需求大量释放,也会促使房价快速上涨。

2009年,东莞楼市由低谷回暖,房价也从低点回升,从2009年的6字头上升至2010年的7字头,上涨幅度约18%,并且连续两年快速上涨。

2011年之后,随着房价逐渐回归理性,房价也再次出现连续上涨。从2012年第四季度开始,在以价换量的刺激下,刚性需求持续释放,临深、临广片区成交显著,2013年东莞楼市供需两旺,房价也终于在2013年12月正式进入9字头,城区毛坯刚需房更是历史性地步入万元大关。从2013年12月~2014年7月,东莞房价已经连续8个月维持在9字头。

成本上涨

案例分析:

同区域成本提高

单价涨5636元/平方米

根据东莞同一镇区分别在2005年和2013年销售的两个楼盘的成本对比发现,2005年销售的某楼盘均价为3679元/平方米,2013年,在同样区域开发的另一个楼盘房价上涨至9315元/平方米。随着各项成本的升高,2013年个盘房价也上涨了5636元/平方米。

在成本方面,税费占比由2005年约9.36%上升至15.15%,土地成本从2005年的682元/平方米,上升至2926元/平方米,土地成本上涨了329%,所占比例也由18.54%上升至31.42%;此外,建安成本也由1286元/平方米上升至2560元/平方米,上涨了99.1%。

专家分析:

各项成本推动房价上涨

房地产财税专业人士陈秋蓉认为,东莞房价从2006年的4字头上涨至2014年上半年的9字头并不奇怪。土地成本和建安成本、融资成本等都在上涨,房价的上涨属于必然。她告诉,地价成本就占了房价的三四成,此外,近年来银行利率上调,房贷政策收紧,开发商的融资成本也在增加,在资金不足的情况下,部分中小开发商寻找其他渠道进行融资,融资成本比2009年之前高了三成左右。另外,近年来国家对房地产税费征收严格,税费也体现在房价当中,税费约占房价的12%~20%左右。

她表示,在同样的房价下,地价便宜,融资成本少的开发商获得的利润就越高,因此越来越多的品牌开发商热衷于与本土开发商合作,以减少土地成本,而为了提高资金的周转率,降低融资成本,不少开发商也会通过合理定价快销来回笼资金,市场上以价换量模式也将越来越多。

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