以房养老为何雷声大雨点小水土不服诸多问题

2018年11月13日 来源:

“以房养老”为何雷声大雨点小 水土不服诸多问题待解

随着中国步入老龄化社会,以房养老作为市场化养老的重点,受到社会广泛关注。

早在2014年,中国保监会就发布关于开展以房养老即老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见。试点城市为北京、上海、广州、武汉,试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止。如今两年过去了,效果却并不明显。

上海保监局副局长李峰最近透露了一组数据:截至今年5月20日,全国申请以房养老的共有78人59户,最终办理完所有流程的为47人38户。其中北京18人12户,上海13人11户,广州14人11户,武汉2人1户。中青舆情监测室抽样2000条民观点统计,63.2%的民认为,以房养老还不太适用于中国。

以房养老模式,也即住房反向抵押贷款,是指拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构,由相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后

以房养老为何雷声大雨点小水土不服诸多问题

,将其房屋的价值化整为零,按月或按年支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。它使得投保人可以提前支用该房屋的销售款,借款人在获得现金的同时,将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权,可进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息,相应的金融机构同时享有房产的升值部分。

以房养老模式是从国外引进的舶来品,但在中国面临着诸多问题有待解决。

首先,以房养老将面临中国传统家庭模式下代际契约关系的冲击。中国式的养儿防老,一般存在如下默认的契约:子女负责照顾老人安度晚年,老人百年之后将遗产留给子女,其中房产是最重要的遗留财产之一。虽然无论是从法律的角度,抑或是从伦理道德上讲,有房或无房,子女均有赡养老人的义务,但长期形成的传统契约却使以房养老的实施面临较大阻碍。事实上,根据此前上海民政部门的调查,高达90%的老人均考虑将房产留给子孙。

其次,以房养老的实施效果将受到我国养老市场发展程度的制约。由于我国人口众多,且老龄人口占比持续上升,虽然养老市场发展的步伐不断加快,但与实际需要相比差距仍较明显。根据民政部调查数据,我国城乡养老机构平均每50个老人不到一张床。而且现有的大部分养老机构在居住条件、生活环境上,与老人的期望尚存在较大差距。

再次,以房养老带来的不确定性可能让金融机构望而却步。以房养老对房产进行的倒按揭方式,并非金融机构的常规业务,目前尚缺乏统一的、具有操作性的业务规则可以借鉴。

最后是制度缺陷。以房养老牵涉众多部门,但目前我国该领域法律法规一片空白。一是土地问题。我国法律明确规定国家或者集体享有土地所有权,城市住宅土地使用权年限为70年,对70年后相关权利的处理方法尚无明确规定,这使得投保人与受保人都无法保证自身利益。二是税收问题。我国物业税、遗产税政策未出台,房产税全国如何征收尚未明确,这些都会对倒按揭等产品的定价以及开展以房养老的意愿产生影响。三是拆迁问题。城市化进程中的大量拆迁以及地方政府规划的重新布局,都会引发拆迁费补偿不足、地价下跌等问题,进而影响到保险公司推行以房养老业务的积极性。

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