二手房连环买卖纠纷居间人是否弄虚作假

2018年08月19日 来源:

二手房连环买卖纠纷 居间人是否弄虚作假?

【问题提示】

被告郭某某是否向原告程某某、马某提供了虚假情况,损害了原告的利益以及被告是否应当退赔原告40000元?

【案情】

原告程某某,男,34岁。

原告马某(系原告程某某之妻),女,32岁。

被告郭某某,男,44岁。某房产信息服务部业主。

湖南省桃源县人民法院经审理查明:2011年10月3日,原告准备购买一套二手房,遂派员找到被告某房产信息服务部业主郭某某作中介。被告向原告方介绍了桃源县天成花园某栋701房,并带原告方人员察看了该房,原告方未与房屋出卖人见面。经被告联系沟通后,原告方表示同意购买该房。当日,原、被告约定该房屋出售给原告,房屋总价款290000元,原告向被告交纳订金10000元,10月25日签订合同并办理房产过户手续。原告先后两次向被告交纳了订金10000元(10月8日,被告向原告出具订金收条)。10月27日,原告马某来到被告的服务部,与郑某某见了面,被告要求原告先将200000元房款支付给郑某某。原告遂到建设银行将200000元房款打入了郑某某指定的帐户,被告以张某某的名义与原告签订了《房屋转让协议》。当日下午,原告按照被告的要求将余款80000元打入了被告指定账户后,被告带原告、郑某某、张某某一起到职能部门办理了房产过户手续。

另查明,天成花园某栋701房原产权人为张某某,系银行按揭贷款购房。2009年12月19日,张某某与郑某某签订了《房屋买卖协议》,郑某某以总价款178800元从张某某手中购得该房,未办理房产过户手续。

2011年9月27日,郑某某以张某某代理人的身份通过被告中介与万某某(系二手房生意人)签订了《房屋土地转让协议》,约定郑某某将天成花园某栋701房转让给万某某,房屋总价款250000元,万某某支付给郑某某订金10000元后双方签订了上述协议,余款240000元在双方办理房产过户手续时付清,并交付了房屋钥匙。

2011年10月2日,万某某与被告签订《委托协议》,万某某委托被告将天成花园某栋701房以总价款300000元出售,出售后支付给被告中介费5000元。

原告支付的290000元房款出向:郑某某收取230500元;万某某收取45000元;被告收取10000元。

被告郭某某辩称:原告诉称的部分事实与客观事实不符;被告属于合法登记的信息服务部,并未向原告提供虚假情况,290000元价款属于合同双方当事人达成的合意;现房屋已过户到原告的名下,被告并未占有原告的40000元,也未收取原告的报酬,请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。

【审判】

本案争议焦点:被告是否向原告提供了虚假情况,损害了原告的利益以及被告是否应当退赔原告人民币40000元。

法院审理认为,依法成立的合同,自成立时生效,受法律保护,对当事人具有法律上的约束力,双方当事人应本着诚实信用原则全面履行自己的义务。本案中,天成花园某栋701房经过了二手房连环买卖,即张某某与郑某某之间、郑某某(张某某)与万某某之间、万某某(张某某)与原告之间的买卖,至原告买受之前均未办理产权过户手续。在该房屋的连环买卖中,各买卖人先后依次签订了书面买卖协议,就该房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容均进行了明确约定并交付了房屋,虽未办理房产过户手续,但依法应当认定其买卖合同的效力,有利于维护交易安全。现原告通过支付对价已经取得了该房屋的所有权,原告的合同目的已经实现。

对于原告提出的有权处分该房屋的是出卖人郑某某、参与中间流转的出卖人万某某无权出卖该房屋以及被告未向原告提供该方面的真实情况,导致原告基于虚假信息做出错误判断而多支付了40000元房款的辩论观点。

法院认为:一方面,对于参与中间流转的出卖人万某某,虽是经营二手房的生意人,但相关法律法规并无禁止性规定其不能从事二手房交易,且原告并无证据证明被告与万某某有恶意串通、损害原告利益等行为;另一方面,郑某某与万某某之间签订了《房屋土地转让协议》并交付了房屋,即便万某某未付清全部价款,属无权处分,但事后郑某某收受了全部房款,应当视为对其处分行为的追认。因此,万某某有权出卖该房屋。同时,作为居间人的被告,对于房屋的权属状况、当事人的订约能力负有积极调查并向委托人据实报告的义务,本案连环房屋买卖中各订约当事人之间的合同义务均已全面履行完毕,且相互之间对房屋的价款及房屋的权属并无争议。因此,原告的辩论观点不能成立,原告要求被告退赔40000元的诉讼请求无事实和法律依据,法院不予支持。据此,遂作出如下判决:驳回原告程某某、原告马某要求被告郭某某退赔人民币40000元的诉讼请求。

【评析】

一、关于本案的相关法律规定

《合同法》第四百二十五条:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿。

《合同法》第五十一条:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

【参考依据】:

2010年12月13日《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》

二手房连环买卖纠纷居间人是否弄虚作假

第一条 本意见所称的房屋买卖,是指城镇区域内国有土地上的二手房买卖。

第二条 当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的,可以认定为房屋买卖合同,但当事人另有约定的除外。

第三条 《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定,在性质上不属于《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第十四条规定中的效力性强制性规定,不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

第十二条 当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。

第二十七条 房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。

二、居间合同的构成要件

1. 居间合同的概念及构成。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间行为分为两种:一是报告居间,二是媒介居间。

报告居间,因居间人仅向委托人报告订约机会,而不与其相对人发生关系,因此,居间人的报酬,应当由委托人给付。

在媒介居间合同中,居间人不仅向委托人提供报告订约机会,而且还要找第三人促成合同订立,由于有了居间人的中介活动,使得委托人与第三人双方发生了法律关系,委托人与第三人都因此而受益。因此,一般情况下,除合同另有约定或另有习惯外,居间人的报酬原则上应由因媒介居间而订立合同的委托人与第三人双方平均负担。

2. 居间人的义务:

(1)居间人的忠实义务。一是居间人应将其所知道的有关订立合同的情况或商业信息如实告知委托人;二是不得对订立合同实施不利影响,影响合同的订立或损害委托人的利益;三是对所提供的信息、成交机会以及后来的订约情况负有向其他人保密的义务;

(2)尽力义务。居间人应尽力提供成交机会和商业信息,促成合同的订立;

(3)其他义务。居间为一种商业活动,居间人除负有上述义务外,还应遵守诚信原则,履行其他义务,如遵循商事惯例和交易习惯的义务。

三、如何判断居间人是否尽到了忠实报告义务、损害了委托人利益

1. 二手房连环买卖中,与订立合同有关的重要事实是指该房屋的权属是否有争议、该房屋是否存在严重的质量问题、出卖人是否有权处分该房屋、当事人的订约能力等。如居间人未将上述重要事实如实报告给委托人,则可认定居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。至于出卖人的身份、中间流转过程等情况不应当认定为重要事实。

2. 二手房连环买卖中,如有证据证明居间人与参与中间流转的出卖人恶意串通、故意抬高房价、从中牟利,则可认定居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害了委托人的利益。

四、【结论】

在二手房连环买卖中,如居间人未将房屋的权属状况、房屋的安全性能、出卖人是否有权处分及当事人的订约能力如实报告给委托人,且居间人与出卖人恶意串通、从中牟利,则可认定居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害了委托人的利益。

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