陈思进四万亿救市高房价给中国造七宗罪

2018年07月24日 来源:

陈思进:四万亿救市 高房价给中国造七宗罪

房价问题牵涉每个人,有房的不希望跌,无房的不希望涨。但由于房贷的信用模式,超前消费,涉及宏观经济。高房价伤及实体经济,阻碍了经济可持续健康发展,要是不赶紧回归合理房价,经济危机就在眼前。届时,就不单是房价问题那么简单了。高房价就像一个人身上的肿瘤,是赶紧切除

陈思进四万亿救市高房价给中国造七宗罪

,还是听其恶化成癌症?

从温总理的讲话可以看出,他心目中的合理房价,是家庭年收入的4到6倍。以西安为例:根据统计局数据,去年家庭年可支配收入为:51,962元。上述西安两口之家家庭6年可支配收入为:311,772元。以90平方米为基准(这是大小户型的分界线),西安合理房价应该为:每平方米3,464元以下。

显然,中国多数城市的房价都远在和合理价位之上,看来,必须坚持三、五年的调控,房价至少得下降20%;同时,随着收入的提高,几年后中国房价可回归到合理价位。

好些人认为,中国房价上涨主要是因为土地价格的上涨,土地价格不跌,房价就不会跌其实这就是金融上的狗追尾现象,在房价上涨时,推动了土地价格上涨,而土地价格的上涨再倒过来推动房价上涨,恶性循环,愈演愈烈;而一旦房价下跌,土地价格就会下跌,再推动房价下跌,进入和房价上涨时相反的反循环,引发房价不断下跌。

另外,除了房价要回归合理,更重要的是要改变人们对房子的观念,要改变房子是投资品的观念,要将房子做为和汽车、电视一样,看作是消费品,而非投资品,那样的话,中国经济才能确保可持续的健康发展!

谈谈中国的房市

温家宝总理在答问时明确表示,房价远没回到合理的价位,调控不能松。温总理为什么这么说?

让我们回头展望2008年,当时中国政府就准备收紧银根,给过热的经济、特别是飙升的房市降温。结果未能如愿。为什么呢?那是多亏了美国的金融海啸。因为金融海啸,美国对中国出口商品的需求骤减,而美国是中国商品的最大进口国,中国拿不到定单了;出于无奈,中国政府只得投入四万亿救市,但这些钱多半进入了房市,使房价继续飙升,虽然弥补了出口的损失,使中国经济风景这边独好,率先从危机中解脱,但是房价飙升给中国经济带来了诸多不利。比如,高房价给经济带来了七宗罪:

首先,由于高房价带来的房地产暴利,吸引了大量的资本进入房地产行业,阻碍了其他产业的发展和就业岗位的创造,损害了实业;第二,高房价挫伤民众的购买力,大幅降低内需;第三,高房价增加了国家的市政、住宅建设,及企业扩大再生产的成本;第四,高房价拉大了贫富间的差距,其高成本阻碍了中下层收入家庭致富的机会;第五,高房价阻挡了人才的自由流动,妨碍了城市化的进程;第六,高房价消耗了人们宝贵的体力和精力,将导致未来人口的大衰退;第七,高房价妨碍了社会经济的可持续发展。

有鉴于此,温总理同时提到:从方向上看,应鼓励更多的人租房。

我完全赞同这一观点。纵观全球,在欧洲的多数国家里,多少年来租房和拥有住房者的比例为一半一半,大城市的租房者比例则更高,像德国就有高达58%以上的人一辈子租房而住。即使地广的美国,在次贷危机爆发之前,拥有房子的屋主破了历史最高纪录,却依然还有超过32%的人租房而住。而加拿大非但地广,而且人稀,可租房而居的比率都要高达33%。

作为参考,现将2009年时,欧美主要地区的住房拥有率概括如下:德国42%,法国55%,丹麦51%,奥地利56%,葡萄牙64%,加拿大67%,美国68%,比利时71%,爱尔兰77%,西班牙85%。在欧美是租房而居,还是买房自住,对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已,无论从理财的角度,还是其他方面来考量本无优劣之分。

房价涉及了每一个人的利益,购置了房子的家庭自然不希望房价跌,而无房想买者自然不希望房价涨。但是世界各国的无数案例和事实已证明:由于购房一般用的是信贷消费模式,值得注意的是,一个国家地区,往住房拥有率越高、房价越高的地方,实体经济就越差,离金融危机的爆发点也越近,而且康复和恢复经济的时间将越长!

比如德国、丹麦、奥地利的经济非常扎实、非常健康;可是,葡萄牙、比利时、爱尔兰、西班牙已经深陷债务危机而难以自拔,加拿大正在债务危机的边缘。而美国,从06年7月开始房价一路下跌,陷入金融危机,迄今房价已经跌回2002年的水平,而住房拥有率跌了3%,降到65%,实体经济开始恢复。预计将跌回1998年的水平后才能止跌回升。

在欧美,平均2%的房地产税,是一个控制房价的平衡器,而房贷利息的随时上涨,以及政府劫富济贫所推出的大量廉租屋,由这三种利器糅合在一起,好似绞索一般套住了房价的恶性攀升。所以,一方面,欧美的房价不可能像中国涨到天上去,一方面,中国低收入者可以租到能够承受的廉租屋,一样能够安居乐业。

他山之石,可以攻玉。如果中国真正渴望遏制投机炒房,使房价回归正常合理水平的说,不妨全面同时借鉴欧美上述的那些行之有效的方法,并针对中国国情,提出三个具体建议:对第一套自住房采取免缴房产税,第二套自住房或出租房少缴税;而对所有恶意哄抬房价的投机房、特别是那些的空置房课以重税;而政府征收了房产税之后,可以将部分税款用于廉租房的建设。

特别要注意的是,目前中国的租房市场由于供求关系所致,是卖方市场,好些房东不时地任意随意提高房租,使租房者难以安居。所以,对空置房征重税,对出租房减免税收,可以逼迫炒房者将空置房出租,以加大市场上的供应,以此扭转租房市场成为买方市场。

这样才能从居者拥其屋的谜思中解脱出来,尽快达到居者有其屋,使每个人都能安居乐业。

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